מה קרה למחיר הדירה?

מאת עדי שריד |

מה קרה למחיר הדירה?

הרבה דובר על נושא הדיור. מחירים עולים? קופאים? יורדים? רפורמה, מחיר למשתכן, ועוד. 
הסיפור שאני מספר לכם כאן הוא סיפור פשוט יחסית, על איך לתמחר את מחירה של דירה (ומה קרה למחיר שלה ב-5 השנים האחרונות). במילים אחרות: אני מוכר דירת 4 חדרים בקרית השרון בנתניה ורציתי לבדוק כמה כסף כדאי לבקש עבורה ("מחיר השיווק").


מתברר שמי שרוצה למכור דירה יכול להיעזר במגוון של כלים כדי לקבוע את מחיר השיווק: ממוצע של האזור ב-X חודשים האחרונים, דירה אחרונה שנמכרה באזור, הערכת איש מקצוע (שמאי / מתווך), וכו'.


כמובן שזה תלוי בהרבה גורמים לדוגמה בעלויות המימון (בעסקאות מכירה וקנייה) למול הזמן שיקח למכור את הדירה, מחירי דירות אחרות שמשווקות או נמכרו באחרונה באזור ועוד. כמישהו שאוהב נתונים, החלטתי להשתמש בסטטיסטיקה, ואז גם לשתף אתכם בחוויה... אז איך קבעתי את מחיר השיווק?

 

לא רוצה להיות "פראייר"!

ראשית, החלטתי שאני לא רוצה להיות "פראייר" כשאני מוכר את הדירה. 
מן הסתם, ערך הדירה עלה משמעותית מאז שרכשנו אותה (אני ורעיתי) ב-2013, אבל מה זה בעצם אומר "לא להיות פראייר"?


תרגמתי את זה לקריטריון כמותי: האחוזון שבו קנינו את הדירה ב-2013 הוא האחוזון לפיו אנחנו רוצים למכור את הדירה. כלומר, אם כשקנינו את הדירה היא היתה באחוזון ה-50% מבחינת המחיר שלה (כלומר חצי מהדירות עלו פחות וחצי מהדירות עלו יותר), אז כשנמכור אותה, אנחנו נרצה למכור אותה במחיר הגבוה מהאחוזון הזה בחישוב לעת הנוכחית (בכל זאת, גם השקענו בה).


הורדתי את הנתונים של מכירות דירות דומות, בגודל הרלוונטי, ובשכונה שלנו: מיוני 2012 ועד נובמבר 2017 (מקור הנתונים מאתר המיסים misim.gov.il – מסורבל ולא ידידותי אם מחפשים כמות גדולה של נתונים).


התרשים הבא מציג את המחיר הממוצע ("ממוצע נע" המחושב 6 חודשים אחורה), ואחוזונים 25%, 50%, 75% (גם הם מחושבים לפי עסקאות 6 חודשים אחורה). הנקודה האדומה בקצה השמאלי התחתון זה המועד והמחיר שבו קנינו את הדירה. מסתבר שכשקנינו את הדירה, היא היתה באחוזון 50% (בהתייחס למכירות 6 חודשים אחורה).

מחירי דירות 4 חדרים בקרית השרון

 

האם המחירים יורדים?

מעיון בתרשים, מעניין לציין את החודשים האחרונים: על פניו זה נראה שיש קיפאון מסוים, או אפילו ירידה מסוימת במחירים, אך עדיין מוקדם לומר כי המדגם אינו מלא (חלק מהעסקאות שדווחו בנובמבר-דצמבר עדיין לא עודכנו לאתר רשות המסים), ולכן כדאי לנהוג בזהירות.

 

שכונות, גושים, ומה ביניהם?

כשהתלבטנו באיזה מחיר לקבוע את הדירה, חוץ מהסתכלות היסטורית, החלטנו להסתכל גם על מחירי השיווק בדירות אחרות בשכונה, בהווה – כלומר ברגע זה. ראינו דירות במחירים מסוימים, שהיו מעט גבוהים מהמחיר שרצה לקבוע המתווך שלנו. 


הטיעון של המתווך היה הגיוני. ישנה שונות מאוד גבוהה בתוך השכונה בין האזורים השונים, והדירות שמשווקות באזורים האחרים שבשכונה הן יותר מבוקשות מהדירות באזור שלנו. איך אפשר לבדוק את הטיעון הזה?


פילחתי את הנתונים לפי "גוש", ואלו מוצגים בתרשים הבא. התרשים מציג את המכירות שהיו (הנקודות), והקוים הם מודל "רגרסיה לינארית", כלומר הישר "המתאים ביותר" לקבוצת הנקודות. אנחנו מוכרים דירה בגוש 9901 (התרשים בצד שמאל למעלה).

מחירי דירות 4 חדרים בקרית השרון - חלוקה לפי גושים

יש כמה דברים מרתקים ללמוד מהתרשים! ראשית, הסתכלו על כמות הנקודות: אכן יש הרבה יותר עסקאות בגושים אחרים – זה קשור לעובדה שיש הרבה דירות חדשות שמשווקות באזורים הללו, הרבה יותר בניה, ולכן חלק מהעסקאות שמוצגות הן דירות חדשות לגמרי.


היקף העסקאות בגוש שלנו, 9901, נמוך בהרבה, מה שמעיד על קושי מסויים. השיווק שלו הסתיים בשנים קודמות לאלו שמוצגות בתרשים (הרבה לפני יוני 2012), והדירות בגוש יותר ותיקות. עדיין לגבי המחיר קשה לקבוע. מיעוט העסקאות בגוש 9901 הופך את האמידה הסטטיסטית לפחות טובה, ולכן מרווח הטעות באזור (טווח העסקה "הסביר") גדול יותר. במילים אחרות – פה נכנסים שיקולים של "אופטימיות" ומידת הדחיפות לביצוע העסקה.


פרמטר נוסף שבחנתי הוא וותק הדירה (בינתיים הדירה שלנו התיישנה בעוד שבשכונה הוקמו יחידות דיור חדשות). הוא אמור להשפיע בכיוון הפוך למחיר (כלומר להוריד את המחיר ככל שהוותק עולה), ואכן כך המצב, אך בשני סדרי גודל פחות מעליית המחירים בשוק. מניתוח מודל רגרסיה "פשוט", כל יום שעובר מחיר הדירה עולה בכ-330 ש"ח, ו"יורד בחזרה", בשל התיישנות הדירה, בכ-10 ש"ח. משפיע, אבל לא משנה סדרי עולם כרגע.


בסוף קבענו את מחיר הדירה, ועכשיו היא משווקת. אולי אחרי שנמכור אותה אכתוב דיוור follow-up על האם הסטטיסטיקה "עמדה בהתחייבויות" או "התפוצצה לי בפנים". ועד אז – אם אתם מכירים מישהו שמחפש דירה באזור השרון (בקרית השרון בנתניה) – תפנו אותו אלי, אני עדיין מחפש קונה.
 

 

יש לכם נתונים שאתם רוצים להפיק מהם תובנות, אבל לא בטוחים איך? חושבים שניתוח נתונים יכול לסייע לכם?

מלאו טופס "צור קשר", ואחר המומחים שלנו יהיה איתכם בקשר.

 

 

עדי שריד - מנהל מחלקת חקר הביצועים ושותף במכון שריד
עדי שריד
מנהל מחלקת חקר הביצועים ושותף במכון שריד. עדי הינו תלמיד מחקר (דוקטורנט) באוניברסיטת תל-אביב במחלקה להנדסת תעשייה, בעל תואר שני בחקר ביצועים וסטטיסטיקה מטעם אוניברסיטת תל אביב, ותואר ראשון במתמטיקה עם סטטיסטיקה וחקר ביצועים מטעם הטכניון. בעל ניסיון עתיר בביצוע מחקרים סטטיסטיים ומחקרי חקר ביצועים.

 

 

ליצירת קשר, השאירו פרטים ונשוב בהקדם